Ülkemizdeki kanayan ve yıllarca tedavi edilmeyen, bazen de edilmek istenmediği düşünülen yaralardan bir tanesi ev kiracı ilişkileri.

Sadece ikili ilişkiler değil bu olaylar. Evin etrafındaki komşular dahil, adli ve idari olarak yargı yoluyla birlikte zor ve meşakkatli bir dönemeç. Ne ev sahibi memnun ne de kiracı. En büyük şikayet ve dert konusu ise kira bedelleri. Kimine göre, kanuni kısıtlamalar var. Kimilerine göre ise kafana göre fiyat belirle. İstediğin zaman kiracıyı çıkart. Yerine yenisini eski kiranın iki katı fiyatla, bedelle koyup oturttur.

Her ne kadar hukuki korumalar var olduğu söylense de iş hukuka düştüğünde uzayıp giden davalar, kiracının ve ev sahibinin menfaatinin korunması olarak değil, adliyeye yapılan masraflardan ve avukatlara verilen paralar olarak zarar yazıyor. İşin bürokratik tarafları bir yana, adli süreç sırasında sinir harbi ve insanların ömründen ömür alıp gidiyor.

Evini kiraya verenler için 2026 yılı için getirilen yeni vergisel değişiklikler Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kira geliri olanların ödeyecekleri tutarlara ilişkin düzenlemeler belirlendi. Mesken kira geliri beyanında ve rayiç bedel ile emlak vergisi artışına ilişkin kararlar Resmi Gazete’de yayımlandı.

Gerçek kişiler, sahip oldukları konutları kiraya verdiklerinde kira geliri yönünden otomatik olarak vergi mükellefiyeti altına giriyor.

Mesken kira gelirinde en kritik konu yıllık istisna tutarı oluyor. Bu tutarın altında gelir varsa beyanname verilmiyor. İstisna tutarını aşan kira gelirleri için, diğer şartlar da dikkate alınarak yıllık gelir vergisi beyannamesi de verilmesi gerekiyor.

Kira geliri mükellefi, malın sahibi, hissedarı, mutasarrıfı, zilyedi, irtifak/intifa hakkı sahibi veya kiraladığı malı tekrar kiraya veren kiracı olabiliyor.

Konutlarda kira istisnası 2024 yılı için 33 bin lira olmuştu. 2025 yılı için 47 bin lira olarak uygulanacak. Konutunu kiraya verip istisnasından yararlanmak için; ticari, zirai veya faaliyetin olmaması, bazı gelirlerin toplamının 2024’te 870 bin lirayı, 2025’te 1 milyon 200 bin lirayı aşmaması ve beyannamenin süresinde verilmiş olması şartı bulunuyor.

Konut kira gelirlerinin vergilemesinde yeni bir uygulama daha başlıyor. Emlak kredisiyle alınan gayrimenkuller için ödenen faiz giderlerinin indirimine son verilmesi kararı Resmi Gazete’de yer aldı. Bundan sonraki süreçte faiz giderlerinin indirimi imkanı konutlar için kaldırıldı ve iş yerleri ile sınırlandırıldı. Örnekle ilerlemek gerekirse, krediyle alınan bir konut için yıllık olarak krediye ödenen faiz tutarı, eski yıllarda ödenecek vergi hesaplamasından düşüyordu. Bu düzenlemeye göre, artık konutlar için ödenen faiz ve ek ödemeler gelirden düşülmeyecek. İş yerleri için eski sistem geçerli olacak. Yani işyeri bedel ve faiz ödemeleri kira geliriyle ilgili ödenecek vergilerden düşülmeye devam edecek.

Emlak vergisine esas rayiç bedeller, takdir komisyonlarınca 4 yılda bir belirleniyordu. Son dönemde bazı bölgelerde aşırı yüzde bin civarında artışlar olacağı öne sürülmüştü.

İşte, vatandaş olarak ve ev sahibi olarak hepimizi yakından ilgilendiren mesele bu.

7 bin 566 sayılı Kanun ile 2026 yılı için, emlak vergisine esas rayiç bedeldeki artışın, 2025 vergi değerinin en fazla iki katı olacağı şeklinde tavan sınır getirildi. Örnek vermek gerekirse bin lira olan emlak vergisi en fazla 3 bin lira olacak. Böylece, 2026 için rayiç bedel artışlarında aşırı yükselişlerin önü hukuken sınırlandı. Amma velakin yüzde 200 oranlı zam otomatik yapılmış oldu.

Yani, geçtiğimiz Mayıs ayında başlayan ve Kasım ayında ayyuka çıkan ve Belediyeler mi yükseltiyor, hükümet mi yükseltiyor tartışmalarıyla vatandaşların ikiye bölündüğü emlak vergisi belirlenmesine böylece fren konulmuş oldu.

Zaten, konu belli idi. Emlak vergilerini toplayan kurumlar belediyeler. Takdir Komisyonu kuran kurum belediyeler. Bu işin hem tahsilatı hem de yazışmaları yapanlar belediyeler. Paralarda belediye kasasına gittiğine göre, belediyeler sanki olayları ve yeni rakamları hükümet, iktidar belirliyormuş gibi söylemlerle vatandaşlar ile iktidarı sürekli karşı karşıya getiriyordu.

Şimdi durum netleşmiş oldu. Emlak vergilerine dört yılda bir, geçen yılın değerlerin göre yüzde 200 oranlı zam yapılacak. Bu rakam yine de piyasa şartları ve hükümetin enflasyon ve ekonomik hedeflerine aykırı olsa da yine de yüzde bin ile iki binli zamlara oranla kötünün iyisi deniliyor.

2027, 2028 ve 2029 yıllarında, emlak vergisi artışı yeniden değerleme oranının tamamı kullanılarak yapılacak. Önceki sistemde bu artış, yeniden değerleme oranının yarısı üzerinden hesaplanıyordu. Yani, emlak vergisinin tespitinden sonraki üç yıl içinde ödemelere yüzde yüze yakın zam gelmiş oldu.

Uygulama başlayınca ödenecek verginin rakamları da sanırım beklentilerin çok ve çok üstünde olacak gibi duruyor.