Devlet kurumlarına her adım attığımızda vergi ile karşılaşıyoruz. Barınma adına aldığımız evden, kullanma adına aldığımız arabalarımıza, araçlarımıza kadar her konuda sürekli ve her sene artan maliyetlerde hesaplanan vergileri ödemek zorundayız.
Yine yeni vergi tartışmaları dönemi başladı. Aslında bu konu Mayıs ayından bu yana gündemde. Fakat, rakamlar yeni belirlendi ve askıya çıkarıldı. Türkiye genelinde ve Bursa’ya baktığımızda emlak vergi oranlarında bir eski döneme göre yüzde yüz ile bin arasında artışların olduğu iddia ve ifade ediliyor.
Yeni belirlenen fahiş olduğu öne sürülen Emlak değerlerine karşı dava açmak isteyenlerin süresi 7 Eylül akşamı mesai bitiminde sona erecek. Durumu buradan bir kez daha hatırlatmamda fayda var.
Bu ne anlama geliyor?
Önce, kanunu ve uygulamaları öğrenelim.
Emlak vergisine esas teşkil eden asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, Vergi Usul Kanunu uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile tespit edilmektedir. Söz konusu takdir komisyonu kararları ve asgari ölçüde arsa metrekare rayiç bedelleri taşınmazın bağlı olduğu muhtarlıklarda veya belediyelerin panolarında ilan edilmektedir. Bu rakamlar, kişilerin sahibi oldukları konutların, evlerin arsa payı oranları ile çarpılıp, arsa haklarına düşen arsa değeri bulunur. Sonrasında, üzerindeki konut metrekare ve maliyet piyasa değeri hesaplarıyla ara payı hesaplanıp, konut değeri üzerinden Emlak Vergileri hesaplanır. Her yıl, hükümetin belirlediği kamu gelirleri artış oranlarına göre de zamlı olarak vatandaşlardan tahsil edilir.
Konutların tapu devirleri, alım satım işlemleri de Emsal Değer olarak kabul edilen bu değerler üzerinden yapılır.
2026 yılında uygulanacak emlak vergisi tutarlarının hesaplandığı emlak vergisine esas teşkil eden asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir komisyonlarınca belirlenmiş olup, 30 Haziran itibariyle ilgili muhtarlıklara tebliğ edilmiş oldu. Pek çok kişide şok etkisi yaratan sorun da böylece ortaya çıkmış oldu.
Takdir komisyonu kararlarında asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinde birçok yerde “rayiç bedel” yani piyasa değeri ile ilgisi olmayan, 10 katın, bazı bölgelerde ise yüz katın çok üzerinde tutarlarda artış görülmüş.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi gereğince, Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunmaktadır. Yeniden değerleme oranının belirlenmesinde Devlet İstatistik Enstitüsü’nün üretici fiyatları endeksi esas alınmaktadır. Konumuzu ilgilendiren yıllar itibariyle ilan edilen yeniden değerleme oranları 2022’de %122,93, 2023’de %58,46, 2024’te ise %43,93’tür.
Kanun böyle söylüyor. Amma velakin, Takdir komisyonları, emlak vergisine esas değer tespitini her dört yılda bir yaptığı için artışlardaki karşılaştırmayı da anılan dört yıllık periyot için yapmış. Artış oranları normalmiş gibi gösterilmek isteniyor.
Görüleceği üzere, takdir komisyonu kararlarının alındığı 2021 ve 2025 yılları arasında ülke ekonomisindeki (kamu yönetimi her ne kadar kabul etmeyip itiraz etse bile) enflasyon ve dövizdeki artışlar %350 ila %525 arasındadır. Emlak vergisine esas tutarların belirlendiği takdir komisyonu kararlarında %1000’in üzerindeki artışlar normal değildir. Bu çalışmanın da devlet ve kamu yönetimi gözetiminde yapıldığı dikkate aldığımız da aşırı yükselmenin enflasyon hesabıyla bire bir tutmaması da gözlerden kaçmıyor.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinde vergi değerini tadil eden yani değiştiren nedenler tek tek sayılmıştır. Bu durumların gerçekleşmesi halinde ara dönem değerlemesi yapılması gerekmektedir. Söz konusu maddenin birinci fıkrasının sekizinci bendinde, “herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina ve arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilme olması” vergi değerini tadil eden nedendir.
2025 yılındaki takdir komisyonu kararlarına göre belirlenen emlak vergisi değerleri %25’in çok üzerindedir. Uzmanlara göre bu belirlenin 2021-2025 yılları arasında bu konuda herhangi bir işlem yapılmamasının 2 nedeni olabilir:
1) 2025 yılındaki belirlemeye kadar İdare herhangi bir olağanüstülük görmemiştir,
2) Ortada yapılması gerektiği halde yapılmayan bir “tadil” sorunu vardır.
Emlak vergisine esas değeri belirleyen takdir komisyonu nasıl belirlenir? Bu konuda da bilgi sahibi olalım. Komisyon, belediye başkanı veya vekil kıldığı bir memur; ilgili belediyeden yetkili bir memur; defterdarın ya da vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur; tapu sicil müdürü veya vekil kıldığı bir memur; ticaret odasınca seçilmiş bir üye; ilgili arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye; ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşur. Takdir komisyonunun katipliğini, raporlamasını ise belediye yapmaktadır.
Yani, bazı belediyeler yüksek fiyatların belirlenmesinde kendilerinin etkisi olmadığını ileri sürseler bile taslakları hazırlayıp, raporları yazanların belediye yönetimi olduğunu da unutmamak lazım. Yani, sanayi odası temsilcisi ile mahalle muhtarının belediyenin getirdiği listelere itiraz etme şansı ne kadar olabilir? Konuyla ilgili eleştiri yapılırken bu durumun dikkate alınması da gerekir diye düşünüyorum.
Birde, emlak vergisinden kanun gereği muaf tutulan, vergi ödemesi yapmayacak olanlar var.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’inci maddesi gereğince kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, özürlülerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m² ‘yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde (intifa hakkına sahip olunması hali dahil), söz konusu meskene ait bina vergisi oranı sıfır olarak uygulanacaktır. Yani, söz konusu bu kişiler emlak vergisi ödemeyeceklerdir.
Getirilen sınırlamalar, emlak vergisi ödemeyen vatandaşların da son derece sınırlı bir kitle olmasına yol açtığı şikayetleri ve tartışmalarını da beraberinde getiriyor.
Peki, Emlak Vergisindeki Astronomik Artışın ülke ekonomi ve vatandaş ekonomisinde yaratacağı sorunlar neler olabilir?
Emlak vergisi tutarlarının artması, biraz rahatsızlık verse de varlıklı kitle için çok büyük bir sorun değildir. Asıl sorun, ev sahibi olan, kira geliriyle yaşamını sürdüren, varını yoğunu ev sahibi olabilme adına yatıran, hala kredi veya etrafına borç ödeyen, geliri kısıtlı orta kesim ve alt kesimde yaşayan vatandaşlar üzerinde oluşmaktadır.
Toplumda, geçmişte uygun fiyatla aldığı konutu şu anda değerli hale gelen ve son olarak ödeyemeyeceği tutarda, gerçekle ilgisi olmayan astronomik emlak vergisi nedeniyle çaresiz kalan geliri kısıtlı vatandaşlar vardır. Bu şekilde 2026’da uygulanacak emlak vergisi tutarında 20242’ye göre yüzde binin üzerinde artış olan yerler vardır. Bu kitlenin sırf emlak vergisi nedeniyle yaşadığı evini satmak zorunda kalması Dünyada eşine az rastlanan bir durumdur. Ailelerin yaşantısında ekonomik çöküntü getirebilir. Emlak vergisindeki astronomik artış vergilendirmede mali güce göre ödeme ilkesine ve vergide belirlilik ilkesine aykırıdır.
Pek çok uzmanın görüş birliğine vardığı konulara göre de emlak vergisi toplumsal yaralar açabilir. Mali güce göre ödeme ilkesinde vergi mükellefinin ekonomik ve kişisel durumları dikkate alınarak mali gücüne göre vergi alınması esastır. Bu sağlandığı zaman verginin adaletli ve dengeli dağılımı da sağlanmış olacaktır.
Belirlilik ilkesi bir yandan yükümlülerin hukuki güvenliğini korurken, diğer yandan vergi idaresinde istikrarı sağlamaktadır. Aniden ortaya çıkan, keyfilik taşıyan astronomik vergi artışları, vergi yükümlüsünün tüm planlarını, beklentilerini etkilediği gibi, Devlete olan güvenini de önemli ölçüde zedelemektedir.
Bunun yanı sıra, kira fiyatları yükselir. Arsa, arazi ve konut satış fiyatları yükselir. Piyasalardaki enflasyonla mücadele algısı olumsuz etkilenebilir.
Ortaya çıkan bu duruma karşı vatandaşlar olarak bizler ne yapabiliriz?
Emlak vergisi yükümlüleri söz konusu takdir kararlarının ilgili muhtarlık ve belediyelerde ilan tarihinden itibaren 30 gün içerisinde ilgili takdir komisyonu kararına karşı dava açılabilecektir. Emlak vergisine esas değerin belirlendiği takdir komisyonu kararları 30 Haziran 2025’de muhtarlıklara bildirilmiştir. 30 Temmuz tarihi adli tatil süresi içinde kaldığından davalar, adli tatil süresi bittikten sonraki 7 gün içinde de açılabilecektir. İdari Yargılama Usulü Kanununa göre adli tatil 20 Temmuz ila 31 Ağustos arasında uygulanmaktadır. Son günü adli tatile rastlayan davalar, 31 Ağustos’tan itibaren 7 gün içinde açılabilmektedir. Bu durumda son dava açma tarihi 07 Eylül 2025’dir.
Yani, emlak vergilerinin astronomik olmasına karşı İdare Mahkemelerinde dava hakkını kullanmak isteyen vatandaşlarımızın önünde bugünden itibaren son üç gün süreleri kaldı.
Bizden hatırlatması.
Yorum Ekle
Yorumlar (0)
Sizlere daha iyi hizmet sunabilmek adına sitemizde çerez konumlandırmaktayız. Kişisel verileriniz, KVKK ve GDPR
kapsamında toplanıp işlenir. Sitemizi kullanarak, çerezleri kullanmamızı kabul etmiş olacaksınız.
En son gelişmelerden anında haberdar olmak için 'İZİN VER' butonuna tıklayınız.
Web.tv
Muharrem KARABULUT
Emlak vergisinde kritik dönem !
Devlet kurumlarına her adım attığımızda vergi ile karşılaşıyoruz. Barınma adına aldığımız evden, kullanma adına aldığımız arabalarımıza, araçlarımıza kadar her konuda sürekli ve her sene artan maliyetlerde hesaplanan vergileri ödemek zorundayız.
Yine yeni vergi tartışmaları dönemi başladı. Aslında bu konu Mayıs ayından bu yana gündemde. Fakat, rakamlar yeni belirlendi ve askıya çıkarıldı. Türkiye genelinde ve Bursa’ya baktığımızda emlak vergi oranlarında bir eski döneme göre yüzde yüz ile bin arasında artışların olduğu iddia ve ifade ediliyor.
Yeni belirlenen fahiş olduğu öne sürülen Emlak değerlerine karşı dava açmak isteyenlerin süresi 7 Eylül akşamı mesai bitiminde sona erecek. Durumu buradan bir kez daha hatırlatmamda fayda var.
Bu ne anlama geliyor?
Önce, kanunu ve uygulamaları öğrenelim.
Emlak vergisine esas teşkil eden asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, Vergi Usul Kanunu uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile tespit edilmektedir. Söz konusu takdir komisyonu kararları ve asgari ölçüde arsa metrekare rayiç bedelleri taşınmazın bağlı olduğu muhtarlıklarda veya belediyelerin panolarında ilan edilmektedir. Bu rakamlar, kişilerin sahibi oldukları konutların, evlerin arsa payı oranları ile çarpılıp, arsa haklarına düşen arsa değeri bulunur. Sonrasında, üzerindeki konut metrekare ve maliyet piyasa değeri hesaplarıyla ara payı hesaplanıp, konut değeri üzerinden Emlak Vergileri hesaplanır. Her yıl, hükümetin belirlediği kamu gelirleri artış oranlarına göre de zamlı olarak vatandaşlardan tahsil edilir.
Konutların tapu devirleri, alım satım işlemleri de Emsal Değer olarak kabul edilen bu değerler üzerinden yapılır.
2026 yılında uygulanacak emlak vergisi tutarlarının hesaplandığı emlak vergisine esas teşkil eden asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir komisyonlarınca belirlenmiş olup, 30 Haziran itibariyle ilgili muhtarlıklara tebliğ edilmiş oldu. Pek çok kişide şok etkisi yaratan sorun da böylece ortaya çıkmış oldu.
Takdir komisyonu kararlarında asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinde birçok yerde “rayiç bedel” yani piyasa değeri ile ilgisi olmayan, 10 katın, bazı bölgelerde ise yüz katın çok üzerinde tutarlarda artış görülmüş.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi gereğince, Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunmaktadır. Yeniden değerleme oranının belirlenmesinde Devlet İstatistik Enstitüsü’nün üretici fiyatları endeksi esas alınmaktadır. Konumuzu ilgilendiren yıllar itibariyle ilan edilen yeniden değerleme oranları 2022’de %122,93, 2023’de %58,46, 2024’te ise %43,93’tür.
Kanun böyle söylüyor. Amma velakin, Takdir komisyonları, emlak vergisine esas değer tespitini her dört yılda bir yaptığı için artışlardaki karşılaştırmayı da anılan dört yıllık periyot için yapmış. Artış oranları normalmiş gibi gösterilmek isteniyor.
Görüleceği üzere, takdir komisyonu kararlarının alındığı 2021 ve 2025 yılları arasında ülke ekonomisindeki (kamu yönetimi her ne kadar kabul etmeyip itiraz etse bile) enflasyon ve dövizdeki artışlar %350 ila %525 arasındadır. Emlak vergisine esas tutarların belirlendiği takdir komisyonu kararlarında %1000’in üzerindeki artışlar normal değildir. Bu çalışmanın da devlet ve kamu yönetimi gözetiminde yapıldığı dikkate aldığımız da aşırı yükselmenin enflasyon hesabıyla bire bir tutmaması da gözlerden kaçmıyor.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinde vergi değerini tadil eden yani değiştiren nedenler tek tek sayılmıştır. Bu durumların gerçekleşmesi halinde ara dönem değerlemesi yapılması gerekmektedir. Söz konusu maddenin birinci fıkrasının sekizinci bendinde, “herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina ve arazinin değerlerinde %25’i aşan oranda artma veya eksilme olması” vergi değerini tadil eden nedendir.
2025 yılındaki takdir komisyonu kararlarına göre belirlenen emlak vergisi değerleri %25’in çok üzerindedir. Uzmanlara göre bu belirlenin 2021-2025 yılları arasında bu konuda herhangi bir işlem yapılmamasının 2 nedeni olabilir:
1) 2025 yılındaki belirlemeye kadar İdare herhangi bir olağanüstülük görmemiştir,
2) Ortada yapılması gerektiği halde yapılmayan bir “tadil” sorunu vardır.
Emlak vergisine esas değeri belirleyen takdir komisyonu nasıl belirlenir? Bu konuda da bilgi sahibi olalım. Komisyon, belediye başkanı veya vekil kıldığı bir memur; ilgili belediyeden yetkili bir memur; defterdarın ya da vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur; tapu sicil müdürü veya vekil kıldığı bir memur; ticaret odasınca seçilmiş bir üye; ilgili arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye; ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşur. Takdir komisyonunun katipliğini, raporlamasını ise belediye yapmaktadır.
Yani, bazı belediyeler yüksek fiyatların belirlenmesinde kendilerinin etkisi olmadığını ileri sürseler bile taslakları hazırlayıp, raporları yazanların belediye yönetimi olduğunu da unutmamak lazım. Yani, sanayi odası temsilcisi ile mahalle muhtarının belediyenin getirdiği listelere itiraz etme şansı ne kadar olabilir? Konuyla ilgili eleştiri yapılırken bu durumun dikkate alınması da gerekir diye düşünüyorum.
Birde, emlak vergisinden kanun gereği muaf tutulan, vergi ödemesi yapmayacak olanlar var.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 8’inci maddesi gereğince kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, özürlülerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m² ‘yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde (intifa hakkına sahip olunması hali dahil), söz konusu meskene ait bina vergisi oranı sıfır olarak uygulanacaktır. Yani, söz konusu bu kişiler emlak vergisi ödemeyeceklerdir.
Getirilen sınırlamalar, emlak vergisi ödemeyen vatandaşların da son derece sınırlı bir kitle olmasına yol açtığı şikayetleri ve tartışmalarını da beraberinde getiriyor.
Peki, Emlak Vergisindeki Astronomik Artışın ülke ekonomi ve vatandaş ekonomisinde yaratacağı sorunlar neler olabilir?
Emlak vergisi tutarlarının artması, biraz rahatsızlık verse de varlıklı kitle için çok büyük bir sorun değildir. Asıl sorun, ev sahibi olan, kira geliriyle yaşamını sürdüren, varını yoğunu ev sahibi olabilme adına yatıran, hala kredi veya etrafına borç ödeyen, geliri kısıtlı orta kesim ve alt kesimde yaşayan vatandaşlar üzerinde oluşmaktadır.
Toplumda, geçmişte uygun fiyatla aldığı konutu şu anda değerli hale gelen ve son olarak ödeyemeyeceği tutarda, gerçekle ilgisi olmayan astronomik emlak vergisi nedeniyle çaresiz kalan geliri kısıtlı vatandaşlar vardır. Bu şekilde 2026’da uygulanacak emlak vergisi tutarında 20242’ye göre yüzde binin üzerinde artış olan yerler vardır. Bu kitlenin sırf emlak vergisi nedeniyle yaşadığı evini satmak zorunda kalması Dünyada eşine az rastlanan bir durumdur. Ailelerin yaşantısında ekonomik çöküntü getirebilir. Emlak vergisindeki astronomik artış vergilendirmede mali güce göre ödeme ilkesine ve vergide belirlilik ilkesine aykırıdır.
Pek çok uzmanın görüş birliğine vardığı konulara göre de emlak vergisi toplumsal yaralar açabilir. Mali güce göre ödeme ilkesinde vergi mükellefinin ekonomik ve kişisel durumları dikkate alınarak mali gücüne göre vergi alınması esastır. Bu sağlandığı zaman verginin adaletli ve dengeli dağılımı da sağlanmış olacaktır.
Belirlilik ilkesi bir yandan yükümlülerin hukuki güvenliğini korurken, diğer yandan vergi idaresinde istikrarı sağlamaktadır. Aniden ortaya çıkan, keyfilik taşıyan astronomik vergi artışları, vergi yükümlüsünün tüm planlarını, beklentilerini etkilediği gibi, Devlete olan güvenini de önemli ölçüde zedelemektedir.
Bunun yanı sıra, kira fiyatları yükselir. Arsa, arazi ve konut satış fiyatları yükselir. Piyasalardaki enflasyonla mücadele algısı olumsuz etkilenebilir.
Ortaya çıkan bu duruma karşı vatandaşlar olarak bizler ne yapabiliriz?
Emlak vergisi yükümlüleri söz konusu takdir kararlarının ilgili muhtarlık ve belediyelerde ilan tarihinden itibaren 30 gün içerisinde ilgili takdir komisyonu kararına karşı dava açılabilecektir. Emlak vergisine esas değerin belirlendiği takdir komisyonu kararları 30 Haziran 2025’de muhtarlıklara bildirilmiştir. 30 Temmuz tarihi adli tatil süresi içinde kaldığından davalar, adli tatil süresi bittikten sonraki 7 gün içinde de açılabilecektir. İdari Yargılama Usulü Kanununa göre adli tatil 20 Temmuz ila 31 Ağustos arasında uygulanmaktadır. Son günü adli tatile rastlayan davalar, 31 Ağustos’tan itibaren 7 gün içinde açılabilmektedir. Bu durumda son dava açma tarihi 07 Eylül 2025’dir.
Yani, emlak vergilerinin astronomik olmasına karşı İdare Mahkemelerinde dava hakkını kullanmak isteyen vatandaşlarımızın önünde bugünden itibaren son üç gün süreleri kaldı.
Bizden hatırlatması.